Een huis kopen is waarschijnlijk de grootste financiële beslissing van je leven. Van budget bepalen tot sleuteloverdracht, er komen minstens tien stappen bij kijken. Met deze checklist weet je precies wat je moet regelen, welke kosten je kunt verwachten en waar je als koper op moet letten. Speciaal aangevuld met praktijktips voor de Rotterdamse woningmarkt, waar erfpacht, vooroorlogse woningen en een krappe markt extra aandachtspunten opleveren.
Stap 1: Budget bepalen – Wat kun je besteden?
Voordat je op Funda gaat scrollen, moet je weten wat je kunt besteden. Dit is altijd de eerste stap.
Maximale hypotheek berekenen. In 2026 mag je tot 100% van de woningwaarde lenen. Hoeveel dat precies is, hangt af van je inkomen, vaste lasten en eventuele schulden (ook een studieschuld telt mee). Een hypotheekadviseur berekent je maximale leenbedrag.
Eigen geld nodig. De bijkomende kosten: notaris, taxatie, advies en eventueel overdrachtsbelasting, kun je niet meefinancieren. Reken op 4% tot 6% van de koopprijs aan eigen middelen. Bij een woning van €350.000 is dat €14.000 tot €21.000.
Startersvrijstelling 2026. Ben je tussen 18 en 35 jaar en koop je een woning tot €555.000? Dan betaal je geen overdrachtsbelasting. Boven die grens of ouder dan 35? Dan betaal je 2% over de koopprijs. Bij €350.000 scheelt dat €7.000, een flink bedrag om rekening mee te houden.
Checklist stap 1:
☐ Maximale hypotheek berekend bij hypotheekadviseur
☐ Eigen geld geïnventariseerd (spaargeld, schenking, overwaarde)
☐ Overdrachtsbelasting uitgezocht (0% starter of 2%)
☐ Maandlasten doorgerekend (niet alleen het maximum, ook wat je comfortabel kunt betalen)
Stap 2: Wensen en eisen op een rij
Maak onderscheid tussen eisen (niet onderhandelbaar) en wensen (fijn, maar niet noodzakelijk).
Denk aan: aantal kamers, buitenruimte, energielabel, wel of geen VvE, garage of parkeerplek, bereikbaarheid van werk. Beslis ook of je een instapklare woning zoekt of bereid bent te klussen.
Rotterdam-specifiek. In Rotterdam speelt erfpacht een grote rol. Veel woningen in Delfshaven, Centrum en Rotterdam-Zuid staan op erfpachtgrond. Dat betekent jaarlijkse canon bovenop je hypotheeklasten. Sommige wijken bieden de mogelijkheid tot afkoop, informeer je hierover vóórdat je gaat bezichtigen. Lees meer over erfpacht in Rotterdam en wat het betekent voor je maandlasten.
Checklist stap 2:
☐ Eisenlijst opgesteld (must-haves)
☐ Wensenlijst opgesteld (nice-to-haves)
☐ Voorkeurswijken bepaald
☐ Erfpacht-voorkeur bepaald (eigen grond, eeuwigdurend, tijdelijk)
Stap 3: Zoeken – Waar vind je woningen?
De zoektocht begint meestal op Funda, maar er is meer.
Funda. Stel een zoekopdracht in met je eisen en ontvang meldingen bij nieuw aanbod. In een krappe markt als Rotterdam is snelheid belangrijk, woningen die op maandag online komen, hebben vrijdag al meerdere biedingen.
Aankoopmakelaar. Een aankoopmakelaar in Rotterdam heeft toegang tot woningen die nog niet op Funda staan (stille verkoop). Zeker in populaire wijken als Blijdorp, Kralingen en Hillegersberg kan dat het verschil maken.
Open Huizen Dag. De NVM organiseert meerdere keren per jaar een landelijke Open Huizen Dag. Handig om zonder afspraak meerdere woningen te bekijken en een gevoel te krijgen voor wijken en prijsniveaus.
Checklist stap 3:
☐ Funda-zoekopdracht ingesteld met meldingen
☐ Overwogen om een aankoopmakelaar in te schakelen
☐ Jarenplan doorgenomen (NVM Open Huizen Dagen)
Stap 4: Bezichtigen – Waar let je op?
Een bezichtiging is meer dan sfeer proeven. Let op de bouwkundige staat, de omgeving en de praktische details.
Bouwkundige staat. Let op scheuren in muren, vochtplekken, de staat van kozijnen en het dak. Bij woningen van vóór 1970 is funderingsonderzoek extra belangrijk, vooral in Rotterdam-Zuid en delen van Delfshaven komen funderingsproblemen voor. Overweeg altijd een bouwkundige keuring.
Omgeving. Bezoek de wijk op verschillende tijdstippen. Overdag en ‘s avonds geeft een heel ander beeld. Check parkeerdruk, geluidsoverlast en afstand tot voorzieningen.
VvE-check (bij appartementen). Vraag naar het meerjarenonderhoudsplan (MJOP), de hoogte van het reservefonds en de maandelijkse bijdrage. Een lage VvE-bijdrage kan betekenen dat er achterstallig onderhoud is.
Checklist stap 4:
☐ Bouwkundige staat beoordeeld (muren, dak, kozijnen, fundering)
☐ Energielabel gecontroleerd
☐ VvE-documenten opgevraagd (bij appartement)
☐ Erfpacht-akte ingezien (bij erfpacht)
☐ Wijk op meerdere momenten bezocht
☐ Bestemmingsplan gecheckt bij gemeente
Stap 5: Aankoopmakelaar inschakelen
Je bent niet verplicht een aankoopmakelaar in te schakelen, maar het is zeker aan te raden, vooral als starter of in een krappe markt. Een aankoopmakelaar kent de lokale marktwaarde, onderhandelt namens jou en bewaakt het hele proces tot de overdracht.
Wat kost het? Gemiddeld betaal je een courtage van 1% tot 1,5% van de aankoopprijs, of een vast tarief. Bij een woning van €350.000 is dat €3.500 tot €5.250. Lees meer over de kosten van een aankoopmakelaar.
Wanneer inschakelen? Het beste moment is vóórdat je gaat bezichtigen. Dan kan je makelaar al bij de eerste bezichtiging meekijken, eerder signaleren waar risico’s zitten en sneller schakelen als je een bod wilt uitbrengen.
Stap 6: Bieden en onderhandelen
Het bod is het spannendste moment in het koopproces. In Rotterdam wordt in 2026 regelmatig boven de vraagprijs geboden, vooral bij woningen onder €400.000.
Ontbindende voorwaarden. Neem altijd een voorbehoud van financiering op in je bod. Overweeg ook een voorbehoud voor de bouwkundige keuring — zeker bij oudere woningen. Zonder ontbindende voorwaarden ben je gebonden zodra de verkoper accepteert.
Checklist stap 6:
☐ Marktwaarde onderzocht (vergelijkbare verkopen in de straat/wijk)
☐ Biedstrategie bepaald met aankoopmakelaar
☐ Ontbindende voorwaarden geformuleerd (financiering, bouwkundige keuring)
☐ Schriftelijk bod uitgebracht
Stap 7: Koopcontract en bedenktijd
Na akkoord op het bod stelt de verkoopmakelaar het koopcontract op. Dit is een juridisch bindend document.
Bedenktijd. Na ondertekening heb je als koper drie dagen bedenktijd. In die periode kun je zonder opgaaf van reden afzien van de koop. De bedenktijd gaat in op de dag ná ontvangst van het getekende contract.
Controleer in het koopcontract: de koopprijs, opleverdatum, roerende zaken die achterblijven (keuken, gordijnen, zonwering), ontbindende voorwaarden en de waarborgsom (meestal 10% van de koopprijs).
Checklist stap 7:
☐ Koopcontract gecontroleerd (zelf én door aankoopmakelaar)
☐ Ontbindende voorwaarden correct opgenomen
☐ Opleverdatum afgestemd
☐ Roerende zaken lijst compleet
☐ Bedenktijd genoteerd (3 dagen na ontvangst)
Stap 8: Hypotheek en taxatie regelen
Na ondertekening van het koopcontract heb je meestal vier tot zes weken om de financiering rond te krijgen.
Taxatie. De hypotheekverstrekker eist een taxatierapport om de waarde van de woning vast te stellen. Je mag nooit meer lenen dan de taxatiewaarde. Een NWWI-taxatie kost gemiddeld €400 tot €600.
Hypotheekadvies. Een hypotheekadviseur vergelijkt aanbieders en voorwaarden. Kies je voor annuïtair of lineair? Welke rentevaste periode past bij je situatie? Het advies kost meestal €2.000 tot €3.500, maar bespaart je op de lange termijn vaak veel meer.
Bouwkundige keuring. Als je een voorbehoud hebt opgenomen voor de bouwkundige keuring, plan deze dan zo snel mogelijk in. De keuring kost €300 tot €500 en geeft inzicht in de staat van de woning en eventuele herstelkosten.
Stap 9: Notaris en overdracht
De notaris verzorgt de juridische overdracht van de woning. Je kiest als koper zelf je notaris.
Eindinspectie. Vlak voor de overdracht loop je samen met de makelaar door de woning. Controleer of alles is opgeleverd zoals afgesproken en noteer de meterstanden.
Bij de notaris. Je ondertekent twee akten: de leveringsakte (eigendomsoverdracht) en de hypotheekakte. Na ondertekening schrijft de notaris de eigendomsoverdracht in bij het Kadaster. Daarna krijg je de sleutels.
Notariskosten. Reken op €1.000 tot €1.500 voor de leveringsakte en €700 tot €1.200 voor de hypotheekakte.
Stap 10: Na de sleuteloverdracht
Gefeliciteerd, je bent huiseigenaar! Maar er zijn nog een paar dingen te regelen.
Direct regelen:
☐ Opstalverzekering afsluiten (vaak verplicht van de hypotheekverstrekker)
☐ Inboedelverzekering afsluiten
☐ Energiecontract op eigen naam zetten (meterstanden doorgeven)
☐ Verhuizing doorgeven aan gemeente, werkgever, Belastingdienst
☐ Water en internet overzetten
Binnen een maand:
☐ Adreswijziging doorgeven aan alle instanties
☐ Woonverzekering controleren op dekking
☐ Onderhoudsplan opstellen voor de woning
Overzicht: Kosten koper 2026
Alle bijkomende kosten bij de aankoop van een woning op een rij. Bij een koopprijs van €350.000:
| Kostenpost | Bedrag (indicatie) |
| Overdrachtsbelasting (2%, of 0% bij startersvrijstelling) | €0 – €7.000 |
| Notariskosten (leverings- + hypotheekakte) | €1.700 – €2.700 |
| Taxatiekosten (NWWI) | €400 – €600 |
| Hypotheekadvies | €2.000 – €3.500 |
| Aankoopmakelaar (1% – 1,5%) | €3.500 – €5.250 |
| Bouwkundige keuring | €300 – €500 |
| Bankgarantie of waarborgsom | €150 – €300 |
| NHG-premie (bij NHG, eenmalig 0,6%) | €2.100 (optioneel) |
| Totaal (met aankoopmakelaar, excl. NHG) | €8.050 – €19.850 |
Starters tot 35 jaar (woning tot €555.000) besparen €7.000 aan overdrachtsbelasting.
Veelgestelde vragen
Hoe lang duurt het om een huis te kopen?
Van eerste bezichtiging tot sleuteloverdracht duurt het gemiddeld drie tot vijf maanden. De zoektocht zelf kan langer duren, in een krappe markt als Rotterdam kost het sommige kopers zes tot twaalf maanden om de juiste woning te vinden.
Kan ik een huis kopen zonder aankoopmakelaar?
Ja, dat kan. Maar een aankoopmakelaar biedt voordelen die de investering vaak terugverdienen: onafhankelijk waarde-advies, onderhandelingsexpertise en procesbegeleiding. Vooral als starter is het raadzaam om professionele begeleiding in te schakelen.
Hoeveel eigen geld heb ik nodig in 2026?
Je kunt tot 100% van de woningwaarde financieren, maar de bijkomende kosten betaal je uit eigen middelen. Reken op minimaal 4% tot 6% van de koopprijs. Bij €350.000 is dat €14.000 tot €21.000, of minder als je de startersvrijstelling benut.
Wat is het verschil tussen kosten koper (k.k.) en vrij op naam (v.o.n.)?
Bij kosten koper betaal je als koper de overdrachtsbelasting en notariskosten bovenop de koopprijs. Bij vrij op naam (vooral bij nieuwbouw) zijn deze kosten al in de prijs inbegrepen. Let op: bij v.o.n. betaal je geen overdrachtsbelasting maar wel 21% btw, die zit in de v.o.n.-prijs verwerkt.
Waar moet ik op letten bij erfpacht in Rotterdam?
Controleer of de erfpacht tijdelijk of eeuwigdurend is, wat de jaarlijkse canon bedraagt en of afkoop mogelijk is. Bij tijdelijke erfpacht kan de canon bij herziening fors stijgen. Lees onze uitgebreide gids over erfpacht in Rotterdam voor alle details.
Huis kopen in Rotterdam?
Eander Makelaars begeleidt je van eerste bezichtiging tot sleuteloverdracht. Vraag een gratis kennismakingsgesprek aan en ontdek wat wij voor je kunnen betekenen.
