Erfpacht is één van de meest onderschatte kostenposten bij het kopen van een woning in Rotterdam. Ongeveer 25.000 woningen staan op erfpachtgrond van de gemeente: je koopt dan het huis, maar niet de grond. Voor het gebruik van die grond betaal je een jaarlijkse vergoeding: de canon. Sinds 2026 gelden nieuwe regels waardoor erfpachters hun grond kunnen kopen voor maximaal 60% van de getaxeerde waarde. In dit artikel: hoe het werkt, wat het kost, welke wijken het betreft en de actuele regels voor 2026.
Wat is erfpacht precies?
Erfpacht is een juridisch recht om grond te gebruiken die eigendom is van een ander, in Rotterdam meestal de gemeente. Je koopt het huis (de “opstal”), maar niet de grond waarop het staat. Voor het grondgebruik betaal je de gemeente een periodieke vergoeding: de erfpachtcanon. Dat is vergelijkbaar met huur, maar dan voor de grond onder je huis.
Rotterdam is na Amsterdam de stad met de meeste erfpachtwoningen. De gemeente gebruikte het systeem sinds het begin van de 20e eeuw om woningbouw betaalbaar te maken. Sinds 2002 geeft Rotterdam geen nieuwe erfpacht meer uit, maar de bestaande 25.000 contracten lopen nog tientallen jaren door.
Hoe werkt erfpacht in Rotterdam?
De meeste erfpachtcontracten in Rotterdam hebben een looptijd van 99 jaar. Veel contracten zijn in de jaren ’70 en ’80 afgesloten, waarbij de canon voor de eerste 50 jaar vooruit is betaald. Die erfpachters merkten decennialang niets, ze betaalden alleen hun hypotheek. Nu lopen die eerste 50 jaar bij steeds meer woningen af.
De drie erfpachtvormen
Tijdelijke erfpacht met afgekochte canon: verreweg het meest voorkomend. Ongeveer 90% van de Rotterdamse erfpachters heeft de canon voor 50 jaar afgekocht. Na afloop moet je kiezen: opnieuw canon betalen of de grond kopen.
Voortdurende erfpacht: het recht loopt door, maar de canon wordt elke 50 jaar herzien op basis van de actuele grondwaarde. Door forse grondprijsstijgingen kan dat leiden tot honderden euro’s extra per maand.
Afgekochte erfpacht tot einde looptijd: bij contracten onder de Algemene Voorwaarden van 1988 en 1993 kun je de canon afkopen tot het einde van de volledige looptijd, tegen de grondwaarde op het moment van vestiging. Financieel vaak het gunstigst, maar niet bij alle contracten beschikbaar.
Let op: welke Algemene Voorwaarden heb je?
De erfpachtvoorwaarden in Rotterdam verschillen per periode (1973, 1988, 1993, later). Dit is cruciaal: bij de voorwaarden van 1988 en 1993 kun je afkopen tegen de historische grondwaarde. Bij alle andere versies alleen tegen de actuele grondwaarde, doorgaans fors duurder.
Welke Rotterdamse wijken hebben erfpacht?
Erfpacht is geconcentreerd in wijken die tussen de jaren ’60 en ’90 zijn gebouwd of herontwikkeld.
Veel erfpacht: Ommoord (bewoners Keizershof ontvingen in 2024 brieven met bedragen tot € 140.000), Zevenkamp en Beverwaard (contracten uit de jaren ’70-’80 die nu aflopen), Oude Noorden, delen van Rotterdam-Centrum en Blijdorp.
Eigen grond: Nesselande (in 2002 konden erfpachters hier gratis converteren naar volledig eigendom), Hillegersberg-Schiebroek (overwegend eigen grond), Kralingen.
Wisselend per straat: In Rotterdam Zuid komen zowel eigen grond als erfpacht voor, het verschilt per complex en bouwperiode.Controleer altijd per woning of er erfpacht speelt. Een aankoopmakelaar in Rotterdam controleert dit standaard.
Wat kost erfpacht in Rotterdam?
De gemeente Rotterdam verlaagde het canonpercentage in 2024 van 5,11% naar 3,06% van de actuele grondwaarde. Omdat het percentage gekoppeld is aan de gemeentelijke omslagrente, kan het jaarlijks wijzigen. Volgens belangenorganisatie Stichting BOEG is het percentage in 2026 gestegen naar 3,82%, check altijd het actuele percentage bij de gemeente.
Rekenvoorbeeld canon:
| Gegeven | Bedrag |
| Grondwaarde (taxatie) | € 100.000 |
| Canonpercentage (officieel 2024-heden) | 3,06% |
| Jaarlijkse canon (bruto) | € 3.060 |
| Maandelijkse canon (bruto) | € 255 |
| Maandelijkse canon (netto*) | ca. € 165 |
*De erfpachtcanon is fiscaal aftrekbaar in box 1, net als hypotheekrente.
De gemiddelde Rotterdamse erfpachter betaalde in 2025 circa € 164 netto per maand. Maar dit gemiddelde verhult grote verschillen: in Beverwaard kan de grondwaarde € 50.000-€ 80.000 bedragen, terwijl die in Centrum of Blijdorp oploopt tot € 150.000-€ 200.000+. Ben je het niet eens met de getaxeerde grondwaarde? Dan kun je een herbeoordelingsprocedure aanvragen waarbij drie deskundigen een bindende nieuwe taxatie uitvoeren.
Nieuwe erfpachtregels Rotterdam sinds 2026
In oktober 2025 stelde het college van B&W een modernisering van de erfpachtsystematiek voor. De gemeenteraad stemde hier op 19 december 2025 mee in. De kernwijziging: alle zittende erfpachters krijgen eenmalig een aanbod om de grond te kopen voor maximaal 60% van de getaxeerde waarde.
Rekenvoorbeeld grondaankoop:
| Gegeven | Bedrag |
| Grondwaarde (per 1-1-2024) | € 100.000 |
| Koopprijs grond (max 60%) | € 60.000 |
| Besparing t.o.v. volle prijs | € 40.000 |
Na het erfpachtproject stijgt de maximale koopprijs naar 75%. Wie nu koopt, bespaart dus 15 procentpunt, bij een grondwaarde van € 100.000 is dat € 15.000 verschil.
Wie komt in aanmerking? Alle zittende erfpachters, zonder inkomensgrens of aanvraagprocedure. De gemeente stuurt het aanbod gefaseerd, de eerste 2.500 erfpachters zijn in 2026 aan de beurt. Na ontvangst heb je dertien weken om te beslissen. Belangrijk: het aanbod wordt één keer gedaan. Wie afwijst, kan later niet alsnog onder dezelfde voorwaarden kopen.
Kopers van erfpachtwoningen: aparte regeling. De 60%-regeling geldt niet automatisch voor nieuwe kopers. Als koper kun je de canon tot einde looptijd afkopen tegen de historische grondwaarde, mits het contract nog binnen 50 jaar afkoop zit én je binnen een maand na aankoop een aanvraag indient.
Afkopen of canon betalen?
Rekenvoorbeeld: afkopen vs. canon over 20 jaar
| Scenario | Kosten |
| Grond kopen via 60%-regeling | € 60.000 eenmalig |
| Canon betalen (€ 255/mnd bruto, 20 jaar) | € 61.200 totaal |
| Verschil | € 1.200 voordeel bij afkoop* |
*Bij een hoger canonpercentage (bijv. 3,82% volgens BOEG) wordt het verschil groter: € 76.320 canon over 20 jaar. Check het actuele percentage.
Afkopen is voordeliger als je de woning lang houdt (10+ jaar). Je krijgt zekerheid: geen stijgende maandlasten, geen herzieningen, en je woningwaarde stijgt mee met de grondwaarde.
Canon betalen kan logischer zijn als je binnen 5 jaar wilt verkopen, het afkoopbedrag niet kunt financieren, of je de fiscale aftrek wilt benutten. NB: bij canonbetaling is het nettoverschil kleiner door de belastingaftrek.
Erfpacht heeft ook directe impact op de woningwaarde. Hoe korter de resterende afgekochte periode, hoe groter het waardeverschil met een vergelijkbare woning op eigen grond. Bij een taxatie in Rotterdam wordt de erfpachtsituatie altijd meegewogen.
Laat je altijd adviseren door een aankoopmakelaar die de erfpachtberekening voor jouw situatie kan maken. Lees ook onze checklist huis kopen en wat je moet weten over de bouwkundige keuring.
Veelgestelde vragen over erfpacht in Rotterdam
Wat kost erfpacht in Rotterdam per maand?
Gemiddeld € 164 netto per maand (2025). Het exacte bedrag hangt af van de grondwaarde en het canonpercentage (officieel 3,06%, mogelijk hoger in 2026). Bij een grondwaarde van € 100.000 is de bruto canon circa € 255 per maand. De canon is fiscaal aftrekbaar in box 1.
Kan ik de grond onder mijn woning kopen?
Ja. Alle zittende erfpachters krijgen een eenmalig aanbod om de grond te kopen voor maximaal 60% van de getaxeerde waarde. Na het erfpachtproject stijgt de prijs naar 75%. De gemeente benadert erfpachters gefaseerd.
Wat gebeurt er als mijn erfpachtcontract afloopt?
Je raakt je woning niet kwijt. De gemeente stuurt een brief met twee keuzes: de grond kopen (conversie) of canon gaan betalen. De wethouder heeft uitgesproken dat geen Rotterdamse erfpachter gedwongen wordt de woning te verlaten.
Heeft erfpacht invloed op mijn woningwaarde?
Ja. Een woning op erfpacht is doorgaans minder waard dan op eigen grond, vooral als de afgekochte periode bijna afloopt. Het verschil kan oplopen tot tienduizenden euro’s.
Waar vind ik mijn erfpachtvoorwaarden?
In de erfpachtakte bij het Kadaster (kadaster.nl) of via je notaris. De gemeente kan je ook informeren over contractvoorwaarden en resterende looptijd.
| Heb je vragen over erfpacht bij een specifieke woning?Neem contact op met Eander Makelaars voor een vrijblijvend adviesgesprek.→ Bel direct: 010-333 1616 → Vraag een gratis waardebepaling aan → Meer over onze aankoopbegeleiding |
