Een huis verkopen na het overlijden van een dierbare vraagt om zes praktische stappen: een verklaring van erfrecht laten opstellen, beslissen of je de erfenis aanvaardt, de waarde laten bepalen voor de erfbelasting, met andere erfgenamen tot een verdeling komen, het huis verkoopklaar maken en pas daarna leveren bij de notaris. In dit artikel zetten we elk onderdeel op een rij, met de regels en termijnen zoals die in 2026 gelden.
Korte oriëntatie vooraf: een verklaring van erfrecht kost in 2026 doorgaans tussen €395 en €700, afhankelijk van de notaris. Een geërfde woning verkopen kan pas na inschrijving van die verklaring bij het Kadaster. Voor overlijdens vanaf 1 januari 2026 heb je 20 maanden de tijd om aangifte erfbelasting te doen, een verlenging ten opzichte van de eerdere termijn van 8 maanden (bron: Belastingdienst).
Wat moet je als eerste regelen na een overlijden?
De eerste vier tot zes weken na een overlijden zijn vooral voor rouw en uitvaart. De zakelijke afwikkeling van de woning kan op een lager pitje. Wel zijn er een paar acties die niet kunnen wachten, omdat banken, de hypotheekverstrekker en Belastingdienst informatie nodig hebben.
De gemeente meldt het overlijden automatisch aan het Kadaster, de Sociale Verzekeringsbank en de Belastingdienst. Je krijgt enkele weken na overlijden via de gemeente een paar afschriften van de overlijdensakte, die heb je als nabestaande nodig om bij banken, verzekeringen en pensioenfondsen iets te kunnen regelen. Op de site van het Kadaster staat duidelijk uitgelegd hoe de overgang van eigendom werkt.
Daarna komt de stap die voor de verkoop van de woning cruciaal is: een verklaring van erfrecht. Dat is een notariële akte waarin staat wie de erfgenamen zijn en wie bevoegd is de nalatenschap af te wikkelen. Zonder deze akte krijg je geen toegang tot de bankrekeningen van de overledene en kan een woning niet op naam van de erfgenamen worden gezet.
De notaris kijkt eerst in het Centraal Testamentenregister of de overledene een testament heeft gemaakt. Vervolgens stelt hij de verklaring van erfrecht op en, als er een woning of ander onroerend goed in de nalatenschap zit, schrijft hij die in bij het Kadaster. Pas na die inschrijving staat de erfgenaam (of de erfgenamen samen) als eigenaar geregistreerd. Inschrijving zelf is gratis, de notaris berekent wel een tarief voor zijn werkzaamheden, doorgaans €75 tot €200 voor de Kadasterhandeling op zich (bron: Notaris.nl).
Praktische checklist eerste weken
- Overlijdensakte opvragen via de gemeente (meerdere kopieën, je hebt er een aantal nodig)
- Notaris benaderen voor een verklaring van erfrecht, kies voor onderzoek in het Centraal Testamentenregister
- Hypotheekverstrekker informeren over het overlijden
- Verzekeringen, pensioenfonds en banken op de hoogte stellen
- Vaste lasten doorbetalen, zolang de woning nog niet is verkocht of overgedragen
Wanneer is de erfenis officieel van jou?
Een erfenis is niet automatisch van jou op het moment van overlijden. Je hebt een keuze: zuiver aanvaarden, beneficiair aanvaarden, of verwerpen. Die keuze maak je bij de rechtbank of via de notaris, en hij heeft directe gevolgen voor de woning en eventuele schulden.
Drie keuzes, drie risicoprofielen
Zuiver aanvaarden betekent: je accepteert de erfenis volledig, inclusief eventuele schulden. Als de schulden hoger zijn dan de bezittingen, ben je daar privé aansprakelijk voor. Bij een geërfde woning kan dat een probleem zijn als de hypotheekschuld hoger is dan de marktwaarde, een situatie die in 2026 minder vaak voorkomt dan jaren geleden, maar nog wel bij oudere woningen met een doorlopende hypotheek.
Beneficiair aanvaarden is de veiligste route bij twijfel. Je accepteert de erfenis alleen als de bezittingen genoeg zijn om de schulden te dekken. Schulden hoger dan bezittingen? Dan vereffen je de boedel: schuldeisers krijgen wat er is, de rest valt weg. Je bent niet privé aansprakelijk. Voor een woning met een onzekere hypotheekrest, of als de overledene zelfstandig ondernemer was, is beneficiair vrijwel altijd de standaardkeuze.
Verwerpen betekent dat je de erfenis afwijst. Je krijgt niets, je betaalt niets. Dit komt vooral voor bij grote schulden of bij familieconflicten. Let op: als je verwerpt, gaat je deel naar je eigen kinderen, tenzij die ook verwerpen. Een notariële stap is dus nodig om de hele lijn af te dekken.
Termijn en bedenktijd
In principe heb je drie maanden bedenktijd vanaf het moment dat je weet dat je erfgenaam bent. In die periode mag je niets doen wat als zuivere aanvaarding kan worden uitgelegd, dus geen spullen wegnemen uit de woning, geen geld van rekeningen halen voor andere doelen dan de uitvaart. Doe je dat wel, dan kan dat als impliciete zuivere aanvaarding gelden. De Rijksoverheid heeft hier een duidelijke uitleg over.
Voor de verkoop van de woning betekent dit: je kunt het huis pas op de markt zetten als duidelijk is hoe de erfenis is aanvaard. Bij beneficiaire aanvaarding moet de boedel eerst worden vereffend, en is een aanvullende notariële stap of, bij meerdere erfgenamen, soms toestemming van de kantonrechter nodig.
Hoe wordt de waarde van het huis bepaald voor de erfbelasting?
De Belastingdienst gebruikt voor de erfbelasting de WOZ-waarde van de woning. Standaard is dat de WOZ-waarde van het jaar van overlijden. Is de WOZ-waarde van het jaar erna lager, dan mag je die kiezen. Voor 2026 betekent dat: bij een overlijden in januari 2026 mag je kiezen tussen de WOZ van 2026 (peildatum 1-1-2025) of de WOZ van 2027 (peildatum 1-1-2026).
Belangrijk om te weten: de uiteindelijke verkoopprijs van de woning verandert de erfbelasting niet. Verkoop je de geërfde woning later voor meer dan de WOZ-waarde, dan houd je die meeropbrengst zonder dat er extra erfbelasting bij komt. Verkoop je voor minder, dan krijg je het verschil ook niet terug. De WOZ is en blijft de heffingsgrondslag.
Wanneer is een onafhankelijke taxatie verstandig? In drie situaties: (1) als de WOZ-waarde duidelijk afwijkt van de marktwaarde en je dit wilt onderbouwen voor de aangifte, (2) als de erfgenamen onderling de woning gaan verdelen of één erfgenaam de anderen wil uitkopen, en (3) als de woning zo bijzonder is dat een WOZ geen recht doet aan de werkelijke waarde, denk aan monumenten of woningen op erfpacht. Bij Eander combineren we waardebepaling en taxatie in dit soort situaties, meer informatie over taxaties vind je op onze taxatiepagina.
Hoeveel erfbelasting betaal je over een geërfde woning?
Hoeveel erfbelasting je betaalt hangt af van twee dingen: je relatie tot de overledene en de waarde van wat je erft, na aftrek van schulden en vrijstelling. Hieronder de cijfers voor 2026.
Vrijstellingen 2026
Partner (gehuwd, geregistreerd of met notarieel samenlevingscontract): €828.035
Kinderen, kleinkinderen, stief- en pleegkinderen: €26.230
Ouders (samen): €62.110
Overige erfgenamen (broers, zussen, vrienden): €2.769
Bron: Belastingdienst (vrijstellingen erfbelasting).
Tarieven 2026
- Partner en kinderen: 10% over de eerste €158.669 boven de vrijstelling, 20% over het meerdere
- Kleinkinderen: 18% over de eerste €158.669, 36% over het meerdere
- Overige erfgenamen: 30% over de eerste €158.669, 40% over het meerdere
Bron: Belastingdienst (tarieven erfbelasting).
Rekenvoorbeeld
Een alleenstaande moeder overlijdt in 2026 en laat een woning na met een WOZ-waarde van €350.000. Op de woning rust nog een hypotheek van €120.000. Daarnaast is er €20.000 aan spaargeld. De uitvaartkosten waren €9.000. Er is één dochter.
- Bezittingen: €350.000 woning + €20.000 spaargeld = €370.000
- Min schulden en uitvaartkosten: €120.000 hypotheek + €9.000 uitvaart = €129.000
- Belastbare nalatenschap: €370.000 minus €129.000 = €241.000
- Min vrijstelling kind: €241.000 minus €26.230 = €214.770
- Erfbelasting: 10% over €158.669 (€15.866,90) + 20% over €56.101 (€11.220,20) = ongeveer €27.087
Voor overlijdens vanaf 1 januari 2026 heb je 20 maanden de tijd om aangifte erfbelasting te doen, een verlenging van de oude termijn van 8 maanden. Wil je een complete uitleg van de fiscale regels rond verkoop van een eigen woning, lees dan ook ons artikel over huis verkopen en belasting. Wij zijn geen belastingadviseur en raden aan voor jouw specifieke situatie een notaris of fiscalist te raadplegen.
Hoe verloopt de verkoop praktisch: wie regelt wat?
Zodra de erfenis is aanvaard en de verklaring van erfrecht is ingeschreven, kan de verkoop starten. In de praktijk komt het neer op zes stappen, waarbij notaris, makelaar en erfgenamen elk een rol hebben.
Stap 1: Verklaring van erfrecht inschrijven bij het Kadaster
De notaris regelt dit. Pas na inschrijving staat de erfgenaam als eigenaar geregistreerd en kan een makelaar de woning in de verkoop nemen. Reken op een doorlooptijd van vier tot acht weken vanaf het moment dat je de notaris benadert.
Stap 2: Energielabel checken of aanvragen
Net als bij elke andere verkoop is een geldig energielabel verplicht. Heeft de overledene geen geldig label, dan moeten de erfgenamen dat aanvragen vóór de overdracht. Dit kan niet achteraf. Lees meer in ons artikel over de energielabelplicht (energielabel verplicht bij verkoop).
Stap 3: Hypotheekverstrekker informeren
De bank moet weten dat de eigenaar is overleden. Vaak willen banken de hypotheek tijdelijk continueren tot de verkoop, soms vragen ze om eerder aflossen. Bij een overlijdensrisicoverzekering kan de hypotheek deels of volledig worden afgelost met de uitkering, dat scheelt aanzienlijk in de verkoopplanning.
Stap 4: Onderlinge afspraken tussen erfgenamen
Bij meerdere erfgenamen zijn er twee routes. De eerste: één erfgenaam koopt de anderen uit, dat gaat via een akte van verdeling bij de notaris en vereist een onafhankelijke taxatie om de waarde vast te stellen. De tweede: gezamenlijk verkopen, opbrengst verdelen volgens erfdeel. Belangrijk om vooraf vast te leggen: wie is woordvoerder richting makelaar, wie tekent de verkoopopdracht, wie beslist over de vraagprijs?
Lukt het niet om er onderling uit te komen, dan kan de rechter een vereffenaar benoemen. Dat is een last resort, het kost tijd en geld en de rust in het familieproces. In de praktijk loont het bijna altijd om een onpartijdige makelaar of mediator vroeg in het proces in te schakelen, zeker als de verhoudingen al gespannen zijn. Voor een eerste indicatie van de woningwaarde verwijzen we naar ons artikel wat is mijn huis waard.
Stap 5: Makelaar inschakelen
De makelaar maakt het huis verkoopklaar, fotografeert, plaatst op Funda en voert bezichtigingen uit. Bij een nalatenschap is een specifieke aandachtspunt: ontruiming. Wat blijft, wat gaat weg, wat verdelen de erfgenamen onderling? Een goede makelaar geeft hierin sturing en kan ontruimingsbedrijven aandragen. De typische doorlooptijd van eerste contact tot sleuteloverdracht in de Rotterdamse markt ligt tussen drie en zes maanden, afhankelijk van het seizoen en de prijsklasse.
Stap 6: Notaris levert
De akte van levering wordt door de notaris opgesteld. Bij meerdere erfgenamen tekenen alle erfgenamen mee, óf één erfgenaam met een notariële volmacht van de anderen. De notaris regelt ook de doorhaling van de oude hypotheek (kosten ongeveer €250 per hypotheek). De opbrengst wordt op de derdengeldenrekening van de notaris uitbetaald en daarna verdeeld volgens erfdeel.
Veelgestelde vragen over een huis verkopen na overlijden
Mag je een geërfd huis verkopen voordat de erfbelasting is betaald?
Ja. Verkoop is toegestaan vóór betaling van de erfbelasting. De erfbelasting wordt berekend over de WOZ-waarde op het moment van overlijden, niet over de verkoopprijs. Wel moet de verklaring van erfrecht zijn ingeschreven bij het Kadaster voordat de notaris de levering kan passeren.
Wat als één erfgenaam niet wil verkopen?
Zolang de nalatenschap niet is verdeeld, zijn alle erfgenamen samen eigenaar van de woning. Eén erfgenaam kan dus niet zelfstandig verkopen. Routes om eruit te komen: onderling overleg, mediation, één erfgenaam koopt de anderen uit via een akte van verdeling, of als laatste redmiddel een gerechtelijke verdeling waarbij de rechter een vereffenaar benoemt.
Heb ik altijd een verklaring van erfrecht nodig?
Voor de verkoop van een geërfde woning: ja, altijd. Het Kadaster vereist de verklaring om het eigendom te kunnen overschrijven. Voor kleine banktegoeden (vaak onder €10.000–€25.000) kan een bank soms volstaan met de overlijdensakte. Bij vastgoed in de nalatenschap is er geen alternatief. Meer uitleg op Notaris.nl.
Telt de WOZ-waarde of de verkoopprijs voor de erfbelasting?
Voor de erfbelasting telt de WOZ-waarde van het jaar van overlijden, of de WOZ-waarde van het jaar erna als die lager is. De latere verkoopprijs telt niet mee. Verkoop je voor meer dan de WOZ, dan houd je dat zonder extra erfbelasting. Wel kan de meeropbrengst meetellen als vermogen in box 3 als je hem niet snel herinvesteert.
Hoe lang duurt het voordat een geërfde woning verkocht kan worden?
Reken op drie tot negen maanden vanaf het overlijden tot sleuteloverdracht. Daarvan gaat doorgaans 4 tot 8 weken naar de verklaring van erfrecht en Kadasterinschrijving, 2 tot 6 weken naar verkoopvoorbereiding en bezichtigingen, en 6 tot 12 weken naar de periode tussen aanvaarding van het bod en de notariële levering. Bij familieconflicten of complexe nalatenschappen kan dit oplopen tot meer dan een jaar.