De gemiddelde kosten bij de verkoop van een huis bedragen in 2026 circa €7.500. De grootste posten zijn de makelaarscourtage (gemiddeld €4.700), verkoopstyling en klein onderhoud (gemiddeld €2.200), het energielabel (€275–€335) en notariskosten (€150–€300). In dit artikel vindt u een compleet overzicht van alle kostenposten, wat wel en niet aftrekbaar is, en een concreet rekenvoorbeeld.
Alle kosten bij verkoop van een huis op een rij
Onderstaande tabel toont alle kostenposten waarmee u als verkoper te maken krijgt. De bedragen zijn gebaseerd op actuele marktdata uit februari 2026.
| Kostenpost | Gemiddelde kosten | Verplicht? | Aftrekbaar? |
| Verkoopmakelaar (courtage) | €3.500–€6.000 (1–1,5%) | Nee | Nee |
| Opstartkosten makelaar | €300–€800 | Nee* | Nee |
| Energielabel | €275–€335 | Ja | Nee |
| Notaris: royement hypotheek | €150–€300 | Ja** | Ja |
| Verkoopstyling | €500–€3.000 | Nee | Nee |
| Klein onderhoud / opknapwerk | €200–€2.000 | Nee | Nee |
| Boeterente (vervroegd aflossen) | Variabel (0–duizenden €) | Soms | Ja |
| Verhuiskosten | €800–€1.800 | Ja | Nee |
Vuistregel: reken op 2% tot 2,5% van de verkoopprijs aan totale verkoopkosten.
Makelaarskosten: de grootste kostenpost
De verkoopmakelaar is veruit de grootste kostenpost. In 2026 rekenen makelaars gemiddeld 1% tot 1,5% courtage over de verkoopprijs. Bij een woning van €400.000 komt dat neer op €4.000 tot €6.000.
Daarnaast rekenen veel makelaars opstartkosten voor professionele fotografie, een meetrapport (NEN 2580), plaatsing op Funda en de woningbrochure. Deze kosten variëren van €300 tot €800 en worden vaak vooraf in rekening gebracht, ook als de woning niet wordt verkocht.
Let op: het laagste tarief betekent niet automatisch het beste resultaat. Een makelaar die €500 meer kost maar uw woning voor €15.000 boven de marktwaarde verkoopt, levert netto meer op. Meer over de kosten en tarieven van een verkoopmakelaar leest u in ons uitgebreide artikel over verkoopmakelaar kosten.
Notariskosten bij verkoop: wie betaalt wat?
Een veelgestelde vraag: welke notariskosten betaalt de verkoper? Het antwoord is eenvoudiger dan u denkt.
| Kostenpost | Wie betaalt? | Kosten |
| Leveringsakte | Koper | €500–€800 |
| Hypotheekakte | Koper | €700–€1.200 |
| Kadastrale inschrijving | Koper | €75–€150 |
| Overdrachtsbelasting (2%) | Koper | 2% van koopsom |
| Royement hypotheek | Verkoper | €150–€300 |
Als verkoper betaalt u in de praktijk dus alleen het royement: het uitschrijven van uw oude hypotheek uit het Kadaster. Dit kost gemiddeld €150 tot €300, afhankelijk van het notariskantoor. Deze kosten zijn fiscaal aftrekbaar.
Energielabel: verplicht bij verkoop
Sinds 2008 is een geldig energielabel verplicht bij de verkoop van een woning. Zonder definitief label mag de woning niet worden overgedragen bij de notaris. In 2026 liggen de kosten tussen €275 en €335. Het label is maximaal 10 jaar geldig. Tip: woningen met energielabel A of B geven kopers in 2026 tot €40.000 extra hypotheekruimte. Meer op onze pagina over energielabel aanvragen.
Verkoopklaar maken: investering die zich terugbetaalt
De kosten voor het verkoopklaar maken van uw woning variëren sterk, van enkele honderden euro’s voor schoonmaken en opruimen tot duizenden euro’s voor professionele styling en klein onderhoud. Gemiddeld besteden verkopers circa €2.200 aan verkoopvoorbereiding.
De investering verdient zich vrijwel altijd terug. Professioneel gestylede woningen verkopen sneller en tegen een hogere prijs. Denk aan schilderwerk (€500–€1.500), kleine reparaties (€200–€800), schoonmaak (€150–€400) en professionele woningstyling (€800–€2.500). Praktische tips vindt u in ons artikel over huis verkoopklaar maken.
Welke kosten zijn aftrekbaar bij de belasting?
De meeste verkoopkosten zijn helaas niet aftrekbaar. Slechts twee posten kunt u opvoeren bij uw belastingaangifte.
| Kostenpost | Aftrekbaar? | Toelichting |
| Royement hypotheek | Ja | Doorhalen hypotheek bij Kadaster |
| Boeterente | Ja | Bij vervroegd aflossen van de hypotheek |
| Makelaarscourtage | Nee | Niet aftrekbaar voor inkomstenbelasting |
| Opstartkosten makelaar | Nee | Fotografie, Funda, meetrapport |
| Energielabel | Nee | Niet aftrekbaar |
| Verkoopstyling | Nee | Niet aftrekbaar |
In 2026 geldt een maximaal aftrekpercentage van 37,56% voor hypotheekgerelateerde aftrekposten. Bij €300 aan royementkosten bespaart u dus maximaal €113 aan inkomstenbelasting.
Rekenvoorbeeld: kosten bij verkoop woning van €400.000
| Kostenpost | Bedrag |
| Makelaarscourtage (1,2%) | €4.800 |
| Opstartkosten makelaar | €500 |
| Energielabel | €300 |
| Royement hypotheek | €250 |
| Verkoopstyling | €1.200 |
| Klein onderhoud | €600 |
| Totaal verkoopkosten | €7.650 |
| Aftrekbare kosten (royement) | –€250 |
| Belastingvoordeel (37,56%) | –€94 |
| Netto verkoopkosten | €7.556 |
Dit komt neer op 1,9% van de verkoopprijs. De overwaarde ontvangt u via de notaris, meestal op de dag van levering. Let op: bij de bijleenregeling moet u de overwaarde inzetten voor uw volgende woningaankoop.
Kosten huis verkopen in Rotterdam: extra aandachtspunten
In Rotterdam spelen een aantal extra kostenfactoren die in andere steden minder relevant zijn.
Erfpacht afkopen. In wijken als Delfshaven, Rotterdam-West en delen van Rotterdam-Zuid staan woningen op erfpachtgrond. Het kan verstandig zijn om de erfpacht af te kopen vóór de verkoop, omdat eeuwigdurende erfpacht de woning aantrekkelijker maakt voor kopers en banken. Lees meer in ons artikel over erfpacht in Rotterdam.
Funderingsonderzoek. In oudere Rotterdamse wijken vragen kopers steeds vaker om een funderingsrapport vóór de verkoop. Als verkoper kunt u overwegen dit proactief te laten uitvoeren (kosten: €500–€1.000). Bij negatieve bevindingen zijn de herstelkosten €30.000–€80.000, wat directe invloed heeft op uw vraagprijs.
VvE-documenten. Bij de verkoop van een Rotterdams appartement moet u VvE-stukken verstrekken aan de koper: het MJOP, het reservefonds, notulen en de splitsingsakte. Een actieve VvE met een gezond reservefonds is een verkoopargument. Een slapende VvE kan kopers afschrikken.
Uw huis verkopen in Rotterdam?
Eander Makelaars geeft u vooraf inzicht in alle kosten en begeleidt u van waardebepaling tot sleuteloverdracht.
→ Gratis waardebepaling aanvragen
→ Bekijk onze verkoopbegeleiding
Veelgestelde vragen over kosten bij huis verkopen
Wat kost het gemiddeld om een huis te verkopen in 2026?
De gemiddelde totale verkoopkosten bedragen circa €7.500 in 2026. Dit omvat makelaarscourtage (€4.700 gemiddeld), verkoopstyling en onderhoud (€2.200), energielabel (€300) en notariskosten voor royement (€250). Als vuistregel: reken op 2% tot 2,5% van de verkoopprijs.
Welke kosten zijn aftrekbaar bij verkoop van een woning?
Slechts twee kostenposten zijn aftrekbaar: de notariskosten voor het royement (doorhalen) van uw hypotheek en eventuele boeterente bij vervroegd aflossen. Het maximale aftrekpercentage in 2026 is 37,56%. Makelaarskosten, energielabel en styling zijn niet aftrekbaar.
Wie betaalt de notaris bij verkoop van een huis?
De koper betaalt de meeste notariskosten: de leveringsakte, hypotheekakte en Kadasterinschrijving. De verkoper betaalt alleen het royement van de hypotheek (€150–€300). De koper kiest doorgaans de notaris.
Moet ik als verkoper een energielabel hebben?
Ja, een geldig energielabel is verplicht bij de verkoop van een woning. Zonder definitief label kan de notaris de woning niet overdragen. De kosten bedragen €275–€335 in 2026. Een bestaand label is maximaal 10 jaar geldig.
Kan ik mijn huis verkopen zonder makelaar om kosten te besparen?
Ja, maar houd er rekening mee dat woningen die met een makelaar worden verkocht gemiddeld een significant hogere verkoopprijs opleveren. De besparing op courtage weegt vaak niet op tegen de lagere verkoopprijs. U kunt de afweging maken met ons artikel over verkoopmakelaar kosten.
Wanneer betaal ik de makelaarskosten?
De meeste makelaarskosten (courtage) worden pas bij de overdracht betaald. De notaris verrekent de factuur van de makelaar met de verkoopopbrengst op de dag van levering. Opstartkosten worden vaak vooraf in rekening gebracht.
Wat is de bijleenregeling en hoe beïnvloedt die mijn kosten?
De bijleenregeling verplicht u om de overwaarde uit de verkoop in te zetten bij de aankoop van uw volgende woning. Doet u dat niet, dan verliest u een deel van uw hypotheekrenteaftrek op de nieuwe hypotheek. Dit is geen directe kostenpost, maar beïnvloedt wel uw netto maandlasten.