Een verkoopmakelaar kost in 2026 gemiddeld tussen de €4.500 en €7.500, afhankelijk van de verkoopprijs van je woning, het courtagepercentage en eventuele opstartkosten. Bij een gemiddelde Rotterdamse woningprijs van circa €350.000 betaal je bij een courtage van 1,1% ongeveer €4.200 inclusief btw. In dit artikel lees je waaruit die kosten bestaan, wat je ervoor terugkrijgt en hoe je slim vergelijkt.
Wat kost een verkoopmakelaar in 2026?
De meeste verkoopmakelaars werken met een courtage: een percentage van de uiteindelijke verkoopprijs. In 2026 ligt de gemiddelde courtage in Nederland tussen de 1,07% en 1,16%, afhankelijk van of je makelaars vergelijkt of direct naar een kantoor stapt.
Concreet betekent dat:
| Verkoopprijs | Courtage 1,0% | Courtage 1,15% | Courtage 1,5% |
| €250.000 | €3.025 | €3.479 | €4.538 |
| €350.000 | €4.235 | €4.871 | €6.353 |
| €450.000 | €5.445 | €6.262 | €8.168 |
| €550.000 | €6.655 | €7.654 | €9.983 |
Bedragen inclusief 21% btw
Niet elke makelaar werkt met een courtage. Ongeveer 24% van de makelaars hanteert een vast tarief, gemiddeld rond de €3.750 in 2026. Een vast tarief kan voordeliger zijn bij duurdere woningen, omdat de kosten niet meestijgen met de verkoopprijs.
Let op: Een lager percentage betekent niet automatisch een betere deal. Sommige makelaars rekenen een lage courtage maar brengen daarbovenop opstartkosten, fotokosten of marketingkosten in rekening. Vergelijk altijd het totaalplaatje.
Waaruit bestaan de kosten van een verkoopmakelaar?
De totale makelaarskosten bestaan uit meer dan alleen de courtage. Dit is het volledige overzicht:
| Kostenpost | Bedrag (2026) | Wanneer betalen? |
| Courtage | 1,0% – 1,5% van verkoopprijs | Na succesvolle verkoop, bij de notaris |
| Opstartkosten | €400 – €500 | Vooraf, bij start verkoopopdracht |
| Btw | 21% over courtage + opstartkosten | Verrekend in eindafrekening |
| Intrekkingskosten | €500 – €750 (gemiddeld) | Alleen bij voortijdig stoppen opdracht |
| Fotografie | €0 – €400 | Soms apart, soms inbegrepen |
| Funda-plaatsing | €0 – €200 | Soms apart, soms inbegrepen |
Opstartkosten dekken de voorbereidende werkzaamheden: denk aan fotografie, het inmeten van de woning, het opstellen van een plattegrond en het plaatsen op Funda. Bij veel makelaars zijn deze inbegrepen in de courtage, maar niet bij allemaal. Vraag hier altijd expliciet naar.
Intrekkingskosten betaal je alleen als je de verkoopopdracht stopt vóórdat de woning is verkocht. Een makelaar heeft dan al werk verricht en wil die investering terugverdienen. Makelaars die opstartkosten rekenen, rekenen meestal géén intrekkingskosten, en andersom.
Belangrijk: Makelaarskosten bij verkoop zijn niet aftrekbaar van de belasting. Ook kun je ze niet meefinancieren in een hypotheek. Het is een kostenpost die je uit eigen middelen betaalt, uit de verkoopopbrengst.
Courtage of vast tarief: wat is voordeliger?
Dat hangt af van de verkoopprijs van je woning. Bij een courtage stijgen de kosten mee met de opbrengst. Bij een vast tarief weet je vooraf precies wat je betaalt.
| Courtage (1,15%) | Vast tarief (€3.750) | |
| Woning €250.000 | €3.479 | €3.750 |
| Woning €350.000 | €4.871 | €3.750 |
| Woning €450.000 | €6.262 | €3.750 |
Bedragen inclusief 21% btw
Het omslagpunt ligt rond de €270.000: daarboven is een vast tarief doorgaans voordeliger. Bij een gemiddelde Rotterdamse woning van circa €350.000 scheelt dat ruim €1.100.
Maar er zit een keerzijde aan een vast tarief: de makelaar heeft minder financiële prikkel om een hogere verkoopprijs te realiseren. Bij een courtage profiteert de makelaar direct mee van een beter resultaat. Welke constructie het beste past, hangt af van je situatie en het type woning.
Wat doet een verkoopmakelaar voor die kosten?
Een full-service verkoopmakelaar begeleidt het hele verkoopproces. Dit is wat je mag verwachten:
Voorbereiding: waardebepaling van je woning, verkoopstrategie bepalen, advies over verkoopklaar maken professionele fotografie en plattegrond, verkooptekst schrijven.
Verkoop: plaatsing op Funda en andere platforms, bezichtigingen organiseren en begeleiden, vragen van geïnteresseerden afhandelen, biedingen ontvangen en onderhandelen.
Afronding: koopovereenkomst opstellen, ontbindende voorwaarden bewaken, afstemming met de notaris tot aan de sleuteloverdracht.
De meeste verkopers onderschatten hoeveel tijd het verkoopproces kost. Bezichtigingen plannen en begeleiden, juridische vragen beantwoorden, biedingen beoordelen, dat is al snel 40 tot 60 uur werk per verkoop.
Full-service makelaar vs. internetmakelaar
Naast de traditionele full-service makelaar kun je ook kiezen voor een internetmakelaar. Het prijsverschil is groot, maar de dienstverlening verschilt ook aanzienlijk.
| Full-service makelaar | Internetmakelaar | |
| Kosten | €4.500 – €7.500 | €1.000 – €1.500 |
| Bezichtigingen | Makelaar begeleidt | Zelf doen |
| Fotografie | Professioneel inbegrepen | Soms zelf, soms basis |
| Onderhandeling | Makelaar onderhandelt | Makelaar onderhandelt |
| Lokale marktkennis | Ja | Beperkt |
Een internetmakelaar is goedkoper omdat je een deel van het werk zelf doet, met name bezichtigingen en soms ook de presentatie. Dat kan prima werken als je ervaring hebt, flexibel bent qua tijd en een courant huis verkoopt in een sterke markt.
Maar bij woningen die meer begeleiding vragen, denk aan appartementen met erfpacht, woningen met achterstallig onderhoud of minder gangbare objecten, maakt lokale kennis en persoonlijke begeleiding vaak het verschil. Op de Rotterdamse markt, waar veel portiekflats en vooroorlogse woningen staan, is dat relevant.
Is een verkoopmakelaar de investering waard?
Dit is de vraag die ertoe doet. Het antwoord hangt af van wat de makelaar netto oplevert, niet alleen wat hij kost.
Vergelijkingsplatform Huisverkopen.nl berekent dat het verschil tussen een makelaar die 1% courtage rekent maar je woning voor €30.000 méér verkoopt, en een goedkopere makelaar die minder opbrengt, netto tienduizenden euro’s kan schelen. De courtage is dan een fractie van de meeropbrengst.
In de praktijk zien we in Rotterdam dat woningen met professionele presentatie en actieve bezichtigingsbegeleiding sneller verkopen en vaker boven de vraagprijs uitgaan. Een woning die goed op Funda staat, met professionele foto’s, een sterke tekst en een doordachte verkoopstrategie, trekt meer geïnteresseerden dan een woning met telefoonfotos en een korte beschrijving.
5 tips om te besparen op makelaarskosten
1. Vergelijk minimaal drie makelaars. Makelaars die weten dat ze worden vergeleken, bieden gemiddeld een courtage van 1,07% aan, tegen 1,16% bij een spontaan kennismakingsgesprek. Dat scheelt al snel €300 tot €500 op een gemiddelde woning.
2. Vraag naar het totaalplaatje. Vergelijk niet alleen de courtage, maar ook opstartkosten, fotokosten en btw-berekening. Een courtage van 0,95% met €500 opstartkosten en btw apart is duurder dan 1,1% all-in inclusief btw.
3. Maak je huis verkoopklaar vóór de makelaar langskomt. Een woning die er goed uitziet bij het eerste bezoek, krijgt een realistischere waardebepaling én overtuigt de makelaar om scherper te offreren. Lees onze tips om je huis verkoopklaar te maken.
4. Onderhandel, het mag. De NVM bevestigt: er bestaan geen vaste tarieven. De hoogte van de courtage is onderhandelbaar. Zeker in de huidige markt, waar relatief weinig woningen te koop staan, concurreren makelaars om opdrachten.
5. Kijk verder dan de kosten. Een makelaar die €1.000 meer kost maar je woning €10.000 hoger verkoopt, levert netto €9.000 meer op. Vraag naar het verkoopresultaat (gemiddelde verkoopprijs t.o.v. vraagprijs) in plaats van alleen naar de courtage.
Veelgestelde vragen over verkoopmakelaar kosten
Wat kost een verkoopmakelaar gemiddeld in 2026?
Een verkoopmakelaar kost gemiddeld 1,09% tot 1,16% van de verkoopprijs, inclusief 21% btw. Bij een woning van €350.000 komt dat neer op circa €4.200 tot €4.900. Daarbovenop kunnen opstartkosten komen van €400 tot €500.
Zijn makelaarskosten aftrekbaar van de belasting?
Nee. Makelaarscourtage en andere verkoopkosten zijn in 2026 niet fiscaal aftrekbaar voor particulieren. Alleen bepaalde kosten bij de aankoop van een nieuwe woning (zoals taxatiekosten) zijn aftrekbaar.
Wanneer betaal je de verkoopmakelaar?
De courtage betaal je bij de notaris op het moment van de eigendomsoverdracht. Het wordt verrekend met de verkoopopbrengst. Geen verkoop betekent geen courtage, maar eventuele opstartkosten of intrekkingskosten betaal je wel.
Wat is het verschil tussen courtage en makelaarskosten?
Courtage is specifiek het percentage (of vaste bedrag) dat de makelaar rekent als vergoeding. Makelaarskosten is een bredere term die ook opstartkosten, marketingkosten, btw en eventuele intrekkingskosten omvat. Vraag altijd naar de totale makelaarskosten, niet alleen de courtage.
Kan ik mijn huis ook zonder makelaar verkopen?
Ja, dat mag. Je bespaart dan de courtage, maar je mist ook de expertise in presentatie, onderhandeling en juridische afhandeling. In een concurrerende markt als Rotterdam, waar biedingen boven de vraagprijs eerder regel dan uitzondering zijn, kan een ervaren makelaar die meerwaarde meer dan terugverdienen. Lees meer over het verkoopproces bij Eander.
Overweeg je je woning te verkopen in Rotterdam? Vraag een gratis waardebepaling aan en ontdek wat je woning waard is, inclusief een transparante toelichting op de kosten.
